第二新卒ナビの業界解説|不動産業界を網羅せよ〜マンション/マンション管理編〜

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おはようございます、Kuniyukiです。
第二新卒ナビの業界解説|不動産業界編の説明の最終編です。

これまでの記事を再確認したいという方は下記からご覧下さいね！
既卒のための業界解説｜不動産業界を網羅せよ！（建設/住宅設備編）
既卒のための業界解説｜不動産業界を網羅せよ！（オフィスビル/住宅編）

再復習になりますが、不動産業界を大別すると下記になります。
1.建設業界
2.住宅設備
3.不動産ディベロパー（法人）
4.戸建て住宅（個人）
5.マンション販売（個人）
6.マンション管理

今回は5.マンション販売、6.マンション管理について記載します。

5.マンション販売

【要チェック企業】
野村不動産　(PROUD)
三井不動産レジデンシャル (Park Homes)
三菱地所レジデンス (The Parkhouse)
住友不動産 (シティハウス)
大和ハウス工業　(PREMIST)

事業内容

野村不動産や三井不動産など財閥系大手が寡占している市場です。
ビジネスモデルとしては、
土地を仕入れる → 建設会社に発注 → 付加価値をつけて販売です。
当たり前ですが、仕入/着工が先にきて後で販売してお金をお客様から貰うため販売業者としては先にお金が出ちゃうんですね。ですのでマンション販売では開発資金は借金で賄うのが一般的です。

上記フローを更に細かく説明すると
物件情報確保 → 土地売買 → 着工 → 販売開始 → 竣工 → 引き渡し
です。つまり、物件が完成する前に販売を開始し、物件が完成する前に売り切るのが一般的です。

『完成する前に買うと安くで買えますよ〜ピッカピカの新築ですよ〜』という訳ですね。これを青田売りといって、完工と同時に資金回収できるメリットが発生します（通常値段を下げるため、利益が縮小してしまうデメリットもありますが）

2013年度はアベノミクスにより景気がよくなるかも？という期待感がありましたよね。そうなるとA:不動産価格 B:住宅ローン金利の上昇に繋がります。Aはイメージしやすいと思いますが、Bはよく分からない方がいると思います。

マンション販売等の不動産は価格が非常に高いため、一括購入はせず分割購入（ローン）を行います。住宅ローン金利とは後者の分割購入の際に上乗せされる追加料金です。そしてこの金利とは購入時に固定金利（返済まで金利変わらず）か変動金利（金利が常時変動）か選べます。B:不動産ローン金利の上昇とは、アベノミクスのおかげで景気がよくなりそう⇨ということはモノの値段が上がりそう⇨不動産もローン金利も上がりそう⇨ヤバい、今の安いうちに購入しとけと言う事なんですね。

既卒/第二新卒の求人について

さて、経済学的な話ではなく第二新卒・既卒のマンション販売の求人ベースではどうなのか？
結論としては求人票はあります。そしてその多くが営業職です。マンション販売の営業職ときくとハードなイメージをお持ちではないでしょうか。あなたのイメージ通りです、ずばり「仕事は他業種よりも厳しい」です。

第二新卒ナビでもマンション販売の求人票は何社があります。テレアポや飛込みや折り込みチラシを用いて個人宅に営業活動を行います。企業規模により販売目標は勿論異なりますが、1ヶ月に1戸の販売目標の会社が多いです。何千万もするマンションなので購入に至るまでのプロセス（この営業マンから購入したいと思うまでの信頼関係の構築のプロセス）は長く1〜2年とお付き合いをしてようやく購入になるケースも少なくありません。

水・日お休みの会社が多く、夜もお客様と商談が入った場合は勿論仕事をします。成果が上がらない営業（見込み客も少ない営業）は早く退社出来ますが、売れる営業マンほど多くのお客さんと接するため忙しくなります。残業が100時間オーバーになるケースも見た事があります。

第二新卒ナビのカウンセラーとして多くのマンション販売の営業マンと話をしました。
※多くは転職希望者ですが客観的視点から見たマンション販売の営業マンの魅力があります。

志望動機のポイントは第二新卒ナビの業界解説|不動産業界を網羅せよ〜オフィスビル/住宅編〜
で記載した1.実力が会社業績にも個人業績にも反映されやすい。2.営業力が身に付くと似ています。

正直忙しい会社はいくらでもあります。そしてどんなに実績を出しても評価されない（つまり昇格/昇給しない）会社もゴマンとあります。マンション販売の営業は仕事は厳しいですが実績を出した者を評価する評価制度は素晴らしいと思います。特にマンション販売/住宅メーカーなどの業種は昔からの人事評価慣習が残っていると感じています。

こんな候補者がウカル！

第二新卒・既卒求人の中では達成意欲が高い方が入社している傾向があります。『20代で営業部長になる！』『成果を出して高い報酬を得たい』『富裕層を対象としてセールスの腕を磨きたい』などです。面接でも、何故不動産業界なのかと深堀りされる事はよくあるからです。

6.マンション管理

【要チェック企業】
大京
 東急不動産
 日本ハウズイン

事業内容

事業内容を学ぶには管理会社の立ち位置を理解すると良いでしょう。
下記に管理会社の立ち位置について示します。

オーナー ↔ 不動産管理会社 ↔ 不動産仲介会社 ↔ 一般消費者
の立ち位置です。それぞれの役割を記載すると管理会社の仕事のイメージがつきます。

オーナー：地主や事業家で年金対策や資産運用を目的としてマンション経営を実施。資金はあるが経営ノウハウは分からないため、経営を不動産管理会社に委託

管理会社: マンション経営のノウハウがあるため、オーナーからマンション経営を受託。具体的には既存入居者対応や新規入居者募集（リーシング）その他税金のアドバイスなどを行う。

仲介会社: 新規入居者募集の依頼を管理会社からヒアリングし、来店されるお客様に物件を案内。入居が成功するとマージンを、消費者ならびに管理会社から貰える（この手数料をADと呼ぶ。ちなみにAdvertisement広告費の略ね）

一般消費者:住む！

不動産の中でもディベロパーとならび、管理会社の仕事はBtoBの仕事のため、やりがいを感じる方が多い傾向があると感じます。ハウスメーカーやマンション販売など一発で大きな金額が動く事業フローではなく毎月の家賃収入とコストをオーナーにレポートしオーナーの代わりに健全なマンション経営を行うという事業の為だと感じます。しかし仕事のハードさでいうと、もちろんハードです。どちらかという不動産だからハードというかコンサルだからハードという感じでしょうか。